月供供得起，不等于现在就买得起。
买一间屋，我会把“买得起”拆成三个不同问题：每个月顶不顶得住、手上的 Cash 进不进得到、银行愿不愿意借。 三个都叫 affordability，但不是同一个数字。
🏠 为什么很多 Buyer 一开始只算 Monthly？
因为 monthly instalment 最容易想象。看到 RM500k 的屋，Calculator 一按，觉得每个月数字好像可以，就自然会讲：“这间我供得起。”
但 Monthly 只回答了一个问题：在某个 loan amount、rate 和 tenure 假设下，每个月大概要还多少。它没有自动回答你手上需要多少现金，也没有替银行完成 financing assessment。
同一间屋，要分开看 Monthly Affordability · Entry Affordability · Financing Eligibility。
① Monthly Affordability：每个月真的顶得住吗？
这里不是只看 loan instalment。你还要把现有 commitments、生活费、交通、保险、家庭责任和未来 buffer 放回同一张生活账。Bank Negara Malaysia 的 responsible financing framework 也强调，金融机构评估 affordability 时会看收入、现有债务与必要生活开支，而不是只看一个 instalment 数字。
② Entry Affordability：手上的 Cash 进得去吗？
就算 monthly 很舒服，交易开始时仍可能涉及 purchase-price gap、适用的 stamp duty、legal documentation、valuation、insurance / takaful，以及项目和买家情况相关的其他费用。
这些金额不能用一个 universal percentage 硬套，因为 New Project / Subsale、loan margin、买家资格、当时优惠与适用豁免都可能不同。2026 年的 stamp-duty administration 也正在分阶段进入 STSDS；实际应缴 duty 仍按相关 instrument 与当时规则判断。
③ Financing Eligibility：银行愿意借吗？
这是第三个问题，而且不能和 Monthly 混在一起。金融机构会按自己的 credit assessment 看 income、commitments、credit profile、documentation、可支配收入和其他风险因素。BNM 也明确要求金融机构做 holistic affordability assessment；所以不存在一粒公开 DSR 数字可以替所有银行盖“Approved”。
💡 为什么三关不能当成固定 Step 1 → 2 → 3？
因为现实买房不是电玩过关。有人 Cash 很强但 financing profile 不合适；有人 loan eligibility 不错，但买完以后 cash buffer 太薄；也有人 monthly 看起来舒服，却忽略了其他生活 commitments。
所以这三个不是 universal transaction sequence，而是三个必须分开回答的问题。
🧮 一个简单 Case：RM500k 的屋
假设你先用 90% financing、35 年和一个参考利率估 monthly，这只能作为预算起点。接下来仍要问：如果实际 financing margin 不是你假设的数字，price gap 谁补？适用 buying costs 准备了吗？供完以后还有多少生活 buffer？银行最后又怎样评估你的整份 borrower picture？
实际 loan amount、rate、tenure、stamp duty、legal fee、valuation、insurance/takaful、豁免与审批会因个人、项目、金融机构和当时政策而不同。
🔍 Alan 带 Buyer 看屋前，会先问这 6 样
① 你舒服的 monthly 到哪里？ 不是 maximum，而是生活上舒服。
② 现在手上可动用 Cash 有多少？ 不把 emergency fund 全部清空。
③ 现有 commitments 有什么？ Car loan、personal financing、credit facilities 等都要诚实看。
④ 收入和 documentation 稳不稳定？ 不同 income profile，银行核实方式可以不同。
⑤ 买了以后还剩多少 buffer？ 装修、搬家、maintenance 和生活变化都是真钱。
⑥ 如果银行给的 margin / rate 跟你想的不一样，Plan B 是什么？
🧠 有瓦遮头怎么看？
我不喜欢一开始就问顾客：“你可以买到多少钱？” 因为 maximum borrowing capacity 不等于适合你的 buying budget。
更实际的顺序，是先把三张账分开：生活每月账、进场现金账、融资资格账。 三张都看得过去，才开始讨论哪个 Project / Type 真正适合。
Alan 多嘴一句 🗣️
下次你按完 Calculator 看到 RM2,xxx，然后很开心讲：“Woi，这间我供得到。” 😂
“Cash 进得到吗？” “银行愿意借吗？” 三关分开看，你的 Budget 才是真的 Budget。
💬 你算“买得起”，平时先看哪一个数字？
Monthly 只是其中一关。Cash-to-enter、生活 buffer 和 financing eligibility 也要分开看。
资料来源 / Fact Gate
- Bank Negara Malaysia：responsible financing / affordability assessment 会考虑 borrower income、existing debt obligations、necessities / living expenses 与 repayment capacity；金融机构各自进行 credit assessment。
- LHDN / HASiL：Stamp Duty 按相关 instrument 及 Stamp Act framework 征收；STSDS 自 2026 年起分阶段实施。
- Fact Gate：本文的“三关”是有瓦遮头用于 Buyer education 的实战框架，不是银行官方审批模型，也不是固定法律交易顺序。
本文为一般买房预算教育，不是贷款批准、法律或税务意见。实际费用与 financing 请按个人情况向银行、律师及相关专业人士确认。
Sources: Bank Negara Malaysia; LHDN / HASiL, accessed Sep 2026.