批准金额跌得更多，不等于更多买家被 Reject。
2026年8月全国Property Purchase Loan：申请金额约RM58.4 billion（同比−4.0%）；批准金额约RM23.8 billion（同比−13.1%）；批准金额与申请金额的比率约40.8%，去年同期约45.0%。
40.8%是金额比率，不是100个买家只有40个人获批。也不能直接说60%的买家被Reject。
买New Project，屋看中了，Monthly Instalment也算过了，Booking准备给了。最怕听到的还是那句：「Loan还在等。」
现在全国房贷数据出现一个值得留意的落差：申请金额跌4%，批准金额却跌13.1%。是买家不敢买，还是银行更谨慎？先分清楚这些数字在算什么。
① Loan Application跌4%，到底代表什么？
2026年8月，全国购买房地产的贷款申请总金额约RM58.4 billion，比2025年8月少4%。这是金额，不是人数。
比如两个人各申请RM300k，与一个人申请RM600k，申请金额一样，但人数不同。同一个买家也可能向多家银行申请。
所以不能写成「买屋人数减少4%」，更不能说KL / Selangor没有人买屋。
② Approved Loan跌13.1%，为什么值得注意？
同期获批准的Property Purchase Loan总金额约RM23.8 billion，同比减少13.1%，跌幅比申请金额更大。
MBSB Research认为银行融资审批可能趋向谨慎，这个观察值得参考；但这是研究分析，不是BNM已经证明所有银行全面收紧的结论。
获批金额会受申请者收入与债务、信用、Loan Amount、融资比例、申请结构及审批时间差等影响。这组总额数据无法告诉我们每一种因素贡献了多少。
③ 40.8%到底是什么？一个例子就懂
假设某个月银行收到的Property Loan申请总金额是RM100 million，同期批准总金额是RM40 million。
RM40m ÷ RM100m = 40%
这是Approval Value Ratio（批准金额比率），不是「100个买家里面批了40个」。而且同月批准的贷款，不一定都是同月提交的申请。
Approval Value Ratio ≠ Buyer Approval Rate。看到40.8%，绝对不能讲「60%买家都被Reject」。
④ 整个2026年都在跌吗？
把时间拉长到2026年1月至8月，贷款申请累计约RM440.8 billion，同比仍增长1.3%；批准金额累计约RM185.8 billion，同比下降1.5%。
8月单月的落差值得观察，但一个月走弱，不等于整个房市已经崩盘。要继续看后续月份有没有持续出现同样趋势。
⑤ 三个阶段，千万不要混在一起
BUYING INTEREST：买家看Show Unit、比较Floor Plan、研究Budget。
LOAN APPROVAL：银行审核收入、债务、信用及融资条件，决定是否批准及批准多少。
COMPLETED PROPERTY SALE：交易继续经过SPA、融资、法律及交割程序，并在适用统计口径下形成成交记录。
Buying Interest ≠ Loan Approval ≠ Completed Property Sale。Showroom很多人，不等于成交很多；Loan Approved，也不等于交易已经全部完成。
⑥ 比如你看中RM600k New Project
假设一间Condo售价RM600,000，按90% Financing，Loan Amount是RM540,000。以假设年利率4%、35年计算，月供约RM2,391。
你觉得自己供得起，但银行还会看Car Loan、Personal Loan、Credit Card Commitments、收入证明、就业或经营收入稳定性、信用及还款记录，以及银行自己的贷款政策。
供得起自己算出来的月供，不代表银行一定批准。批准的Margin、利率、年期或条件也可能不同。
⑦ 那买家现在是不是应该先不买？
不一定。宏观数据讲市场背景，不能替你决定哪一间屋值得买。
如果自住Location适合、Budget合理、收入稳定、有Emergency Fund，而且初步了解Loan Eligibility，不需要因为全国一个月的批准金额下跌就放弃全部选择。
反过来，收入不稳定、Commitments过高、头期和杂费都没准备好，也不能因为Developer给Package就硬硬冲。
市场数据是背景，个人负担能力才是决定基础。
⑧ Booking前，Alan建议做这5个检查
- 算Monthly Instalment：不是只问最多能借多少，而是每个月舒服供多少。
- 看现有Commitments：车贷、Personal Loan、Credit Card及其他债务。
- 查Credit Record：通过BNM eCCRIS核对资料；CCRIS不是所谓Blacklist，也不保证批Loan。
- 准备Upfront Cash：Down Payment、Legal Fee、Stamp Duty、杂费和入住后的现金缓冲；弄清Developer Package实际包什么。
- 先了解Financing Eligibility：尤其自雇、佣金收入、Joint Applicant或已有房贷的买家，不要把Salesman一句「应该可以借」当Approved。
⑨ 对New Project意味着什么？
项目Location和Layout不错，不代表目标买家一定有能力完成融资。Developer要面对的不只是Marketing，而是Price × Monthly Affordability × Loan Eligibility × Upfront Cash。
Sales Gallery人多，不一定全部能转成完成交易。项目竞争力还要看这个价位的Buyer Pool真正有没有能力买。
⑩ KL / Selangor买家要特别注意什么？
这次是全国Property Purchase Loan数据，不是Kepong、Rawang、Kwasa Damansara或任何一个Condo的贷款批准率。
判断具体区域，仍要看当地成交、供应、价格、项目定位和目标买家的融资能力。National Trend不能代替Local Market Research。
🧠 有瓦遮头怎么看？
做房地产十多年，我觉得买家最容易混淆的，不是利率高低，而是：「我想买」跟「我买得到」，中间还隔着一间银行。
你喜欢那间屋，是一回事；月供算出来好像可以，是另一回事；银行最终批准多少，又是第三回事。
所以看到最新Loan数据，我不会马上讲「现在银行很难借，别买」，也不会跟你讲「放心，Loan一定过」。先搞清楚自己的融资能力，再决定要买什么价位的屋。
Alan 多嘴一句 🗣️
下次去Sales Gallery，Salesman讲：「老板，这间RM600k，每个月供两千多罢了。」
你可以问他：「月供我知道了。那我的Loan Eligibility呢？」😂
Calculator算得出月供，但Calculator不会替银行批准Loan。买屋之前先算自己，不要等Booking之后才发现Budget问题。
🧮 先算自己的Budget，再去看屋
用dcs.my Calculator了解Monthly Instalment、Affordability与买房费用；数字仅供估算，银行审批仍以实际审核为准。
资料来源 / Data Boundary
Bank Negara Malaysia《Monthly Highlights & Statistics in August 2026》（2026年9月30日发布）；MBSB Research于2026年10月7日的房地产行业分析；RTM及BusinessToday同期报道。
Data Boundary：全国Property Purchase Financing金额数据；40.8%是批准金额与申请金额的比率，不是人数获批率；银行审批趋谨慎属于研究分析，不代表BNM确认唯一原因。
本文仅供一般房地产与贷款教育用途，不构成贷款批准承诺或个人财务建议。RM600k例子采用假设利率、融资比例和贷款年期；实际融资条件由金融机构评估。