UNSOLD 是结果。原因，才值得你追。
REHDA 这次调查访问 181名西马会员发展商；其中 59%受访者表示，截至2026年6月30日手上有 completed unsold residential units。重点是：这不是全国59%的住宅卖不掉。
房地产 headline 很喜欢大数字。
59%。
Wah。看到已经很有感觉。😂
但数字前面最重要的一件事，其实不是 `%`。是：Denominator 到底是谁？
这次 REHDA Property Industry Survey 是由 REHDA Institute 在2026年7月至8月进行，涉及181名会员发展商，评估西马市场1H2026表现及后续展望。调查显示59% respondents 手上有 completed unsold residential stock。
“Malaysia 100间屋，有59间卖不掉。”
完全不是同一回事。
这个分别很重要。因为一旦 denominator 看错，后面全部分析都会歪掉。
🏠 那为什么已经建好了，还是会卖不掉？
这里才开始有意思。
同一份调查里，受访发展商报告的主要原因包括：30% — End-financing loan rejection、21% — High property prices、16% — Unreleased Bumiputera units。
你看。三个原因，已经是三种完全不同的故事。
🏦 有 Buyer，不代表 Loan 一定走得到最后
30% 的 reported reason 是 end-financing loan rejection。REHDA 也提到相关因素包括 purchaser income eligibility、较低 financing margin，以及 adverse credit history。
讲人话：有人喜欢这间屋。有人甚至可能已经走到贷款阶段。但最后 financing 过不到。
这种 unit 留下来，跟“完全没人要看”不是同一回事。
这也是为什么我一直跟 Buyer 讲：不要看到月供好像供得起，就当自己一定借得到。
Affordability 和 financing eligibility，本来就是两件事。
💰 有人来看，也不代表这个 Price 大家愿意接
第二个 reported reason 是 high property prices，占21%。
这个更容易理解。一间屋可以 Location 不差、Layout 不差、Facilities 也不错，甚至 Sales Gallery 周末很多人。
但是如果隔壁 RM650k 给到差不多的东西，你这里 RM780k——Buyer 最后还是会用脚投票。😂
所以“有人来看”和“市场愿意接受这个售价”也是两件事。Demand 有，不代表任何 Price 都有人接。
🔒 Completed，也不代表每一间 Unit 都处于同一种销售状态
第三个 reported reason 是 unreleased Bumiputera units 16%。
这个就是为什么看到“completed unsold”四个字，也不能全部脑补成：“这间摆了很久都没有人要。”
有些 inventory 的 status，本身就不同。所以 Buyer 真正应该追的不是一个大大的 UNSOLD label，而是：这一批 inventory 到底是什么 inventory？
💸 “33%超过RM1 million”也很容易再读错一次
调查还显示，在这些 unsold completed residential units 当中，33% priced above RM1 million。
注意哦。不是：“RM1 million以上的屋，有33%卖不掉。”
而是：已经被报告为 unsold completed 的这批单位里面，有33%售价超过RM1 million。
两个 denominator 又不一样。房地产数据有时不是数字骗人，是我们读太快。😂
👀 Completed Unsold 对 Buyer，也不一定全部是坏消息
这个角度我反而觉得很多人没有讲。
如果一间屋已经 completed，你有一样很大的优势：很多东西不用想象了。
Actual unit 可以看。Facing 可以看。View 可以看。Common area 可以走。Car park 可以试。Access 可以自己驾。Maintenance condition 可以观察。
隔壁 Block 已经住人，生活感怎样也可以感受。甚至下午5点去一次，你可能马上发现 Sales Gallery brochure 永远不会告诉你的东西。😂
所以 Completed Unsold 不一定等于“不要碰”。有时候反而代表：Buyer 可以 Verify 的东西更多。
🏷️ 有库存，是不是代表一定有大 Discount？
也不要自动这样想。
Developer 有 inventory，当然可能出现 package、rebate、selected-unit deal 或其他商业安排。但是 Buyer 最后应该比较的是：Net Deal。
不是 banner 写“FREE THIS FREE THAT”，然后送了 RM20k 东西，售价贵 RM60k。😂
还是一样：跟附近 comparable 比。跟同 Project 其他 Type 比。跟 actual condition 比。跟自己的 financing 和 holding period 比。
🔍 如果是我，我会问这 5 件事
不是拿来背考试。是你站在 Sales Gallery 真的可以问的：
如果只剩7间，跟剩170间，故事可能不同。
是 Price？Facing？Layout？Loan fallout？Release status？还是 Product 本身跟 Buyer 不 match？
刚 CCC 跟 completed 两三年，意义又不同。
不要让这个 Project 自己跟自己比。
既然屋都建好了，就不要还用买 under-construction 的方式看它。
🧠 有瓦遮头怎么看？
我不会看到59%就讲：“惨咯，房地产卖不动了。”
也不会因为有 completed stock 就讲：“好机会！快去捡便宜货！”
两个都太快。
我真正会做的是把 UNSOLD 当成一个 Signal。然后继续追：为什么 unsold？什么 Type unsold？什么 Price unsold？多久？跟谁竞争？Buyer 到底卡在哪里？
库存是 Signal。原因才是 Intelligence。
这个才是59%对 Buyer 真正有用的地方。
Alan 多嘴一句 🗣️
下次 Salesman 跟你说：“Alan，真的最后几间罢了。”
你问：“为什么是这几间最后？” 😂
如果他说：“我们这里还有很多 choice。” 你也问：“为什么还有这么多 choice？”
同一个问题，两边都可以用。因为 Buyer 最有价值的不是知道“还剩几间？”，而是知道：“为什么剩这几间？”
💬 看到一个 Completed Project 还有很多 Unit，你第一反应是什么？
先问有没有好 Deal，还是先查为什么卖不掉？
身边有人正在看类似 Property?
把这篇丢给他。买房最怕不是资料多，而是问错问题。
看到 UNSOLD，不需要马上怕，也不要马上兴奋。
如果你正在比较 Completed / Ready Unit，把 Project、Price、Type 和 Package 丢给 Alan，一起看它到底是 Deal，还是只是 Inventory。
🟢 把你正在看的 Project 丢给 Alan 先去 Calculator 算一算资料来源 / 数据边界
Main Source：REHDA Property Industry Survey 1H2026，经 REHDA 23 Sep 2026 media briefing 公布。调查由 REHDA Institute 于2026年7–8月进行，涉及181名西马 REHDA members。
59% respondents reported completed unsold residential units as at 30 Jun 2026；reported reasons 包括 end-financing rejection 30%、high property prices 21%、unreleased Bumiputera units 16%。
33% 指的是 reported unsold completed residential units 当中售价超过RM1 million的比例，不是 RM1m以上住宅的 unsold rate。本文讨论的是 REHDA member survey，不应把该 survey denominator 当成全国住宅库存比例。