先别被 RM100k 吓到：重点先看“罚谁”。
JKPTG 官方 FAQ 写得很清楚：在相关情况下，如果作为土地拥有人的发展商没有或延迟申请 Strata Title，才可能触犯 Act 318 下的相关规定。不是简单一句“普通屋主没有 Strata Title，住进去就会被罚 RM100,000 或坐牢3年”。
发生什么事？
最近关于 Strata Title 的讨论又热起来，其中最抢眼的就是：最高 RM100,000 罚款、最高3年监禁。
这个数字本身不是假的，但如果把它直接讲成“没有 Strata Title 的普通业主入住就会中招”，就把最重要的对象讲歪了。
JKPTG 在 2026年8月更新的官方 FAQ 说明：当发展商本身是土地拥有者，而没有或延迟提交 Strata Title 申请时，可构成 Act 318 Section 8(7) 下的 offence；一旦定罪，可面对 RM10,000 至 RM100,000 罚款、最高3年监禁，或两者兼施。持续违例还可能有每日罚款。
官方资料到底讲了什么？
JKPTG 同一套 FAQ 也说明，负责申请 Strata Title 的是土地拥有者；土地拥有者可以是个人、公司、合作社、组织或发展商。相关执法则由物业所在地的州 PTG 负责。
而且 Strata Title 卡住的原因不一定只是“developer 不做事”。官方列出的申请条件和步骤包括 final title、土地/建筑事项、SiFUS、CPSP、JUPEM、PTG 文件，以及建筑是否符合批准图则等。
这件事现在仍然很现实。JKPTG Director-General 在 2026年8月表示，西马仍有 439 个 strata residential schemes、涉及 75,360 名 parcel owners 面对没有 Strata Title 的问题。
这跟买房的人有什么关系？
如果你正在看比较旧的 condo / apartment，不要只问 swimming pool 多大。你更应该问：Strata Title 出了没有？如果还没有，现在卡在哪里？发展商还在吗？之后 transfer 会走什么程序？
没有 individual Strata Title 不等于一句话就能判定“不能买、不能卖”，但文件、程序、时间和风险可能不同。遇到具体交易，应该让律师检查项目和产权文件。
🗣️ 有瓦讲人话
这两天看到新闻吓到：住了十几年没有 Strata Title，原来我随时中 RM100k？
先不要自己去警察局自首。🤣 那个 RM100k / 3年监禁，重点是法律在什么情况下追究负责申请 Strata Title 的土地拥有者 / 发展商，不是看到一个普通 parcel owner 没拿到 title 就自动抓人。
真正跟 buyer 有关系的是：为什么到今天还没有 title，以及这个问题会不会影响你之后的 transfer、贷款和处理时间。
Alan 怎么看？
买 condo 不要只看 infinity pool 和 lobby 漂不漂亮。尤其是旧 project，地契这种“不上镜”的东西，有时比设施重要多了。
如果一个项目已经很多年还没有 Strata Title，我不会单凭这点就叫你一定不要买；但我一定会叫你先把原因查清楚。不知道问题在哪里，才是最危险的地方。
资料来源
有瓦遮头会尽量链接官方或原始资料；分析与表达为有瓦原创，不把媒体文章换几个字当自己的。
这篇有帮到你吗？
觉得有用就点一下。身边刚好有人在烦买房，也可以顺手丢给他。🤣
看完还是不确定？把你的情况丢给 Alan。
不用写长篇作文。告诉我你在看什么、预算大概多少、卡在哪里，我从你的问题开始讲。
WhatsApp Alan 问一下 →